贷款买房子的基本要求

最近有客户来信问我在美国买房子贷款方面的要求，我简单整理了一下。

可以贷多少？

这边一般是这么算的，每个月的固定还贷额不能超过税前收入的42-45%。收入越高，这个比例可以越高。这个还贷额包括各种贷款（车的，房子的，还有学生贷款）。而房子的费用不是只是还给银行的那部分，还包括物业税，物业管理费HOA dues（如果有），保险，简称PITI (Principal + interest, taxes and insurance)。而物业税这方面还有固定的物业税（property tax，每年的费用通常大概是买价的1.25%）和mello-roos。 Mello-roos每个小区都不一样，一般来说越新的小区会越贵，所以每个月从几十到400都有。
 

我们举个例子吧。

假如房子的卖价是100万，贷款50万，利率是4%， 30年贷款的话，每个月的贷款要还大概2400，物业税大概1050（100万x1.25%/12），保险大概100块，至于Mello-roos 和小区管理费，新的小区500左右很正常，旧点的可以200块甚至没有。所以算下来大概3500到4000块吧。

以前有的人笼统地说贷款一般是年收入的3倍是不太准确的。现在这个Mello-Roos 和HOA 加起来每个月可以是500-600块，完全能影响到整个贷款额。

首付需要多少？

首付当然越多越好，这样通常贷款就越容易。而且贷款额的大小会影响贷款的难度和利率，贷款额超过41万7会难一些或者利率高一些，超过546,250又难一些，甚至做不了，限制会多很多。一般来说独立的房子(single family home）需要买价的20%，公寓（condominium)或者连排的房子 (townhome)会需要买价的25%。

最近做了一个客户是80-10-10的贷款，其中80%是真的贷款，10%左右是自己的存款，另外有10%是那位先生新的工作单位的提供的搬家的费用(relocation package）。可是这个不是所有的银行都提供这样的贷款产品，所以在签合约之前必须与你的经纪和帮你办理贷款的人说清楚。

谁可以贷款？

一般来说工作签证H-1B,绿卡，和公民都没有问题。如果是J-1/J-2签证，需要用外国人身份贷款，会有不同的要求。

办理贷款一般起码需要什么材料？

2年的报税表，2个月的工资单，2个月的银行月结单（bank statement）或者股票账户的月结单。
如果是工作签证会需要签证的影印本，也需要工作单位提供一个联系方式以证明贷款人确实在那个单位工作。
如果有别的物业的话，有可能会需要那个房子的租约等。
每个人的情况都不一样，具体需要和你的贷款人员谈谈你个人的需要。