New Elementary School in Mira Mesa

A new elementary school has started construction in Mira Mesa this September.  The new school, Jonas Salk Elementary School, is located at 7825 Flanders Drive, San Diego, 92126.  The school will have classroom for up to 700 student from kindergarten to fifth grade, and construction is expected to be completed by summer 2015. 

For more information on this project, you can contact John Stokes, project manager, at 858-573-5741 or by email at jstokes@sandi.net. 

http://sdusd-news.blogspot.com/2013/09/media-advisory-san-diego-unified-breaks.html

WaterSmart Landscaping

If you are considering revamping your front/side yard for some killer curb appeal, consider water conserving  options and save some green. And I don't only mean saving after the job is done!

You can be reimbursed up to $1.50 per sq ft for your project by going through this turf replacement program: http://turfreplacement.watersmartsd.org/

There are fine prints, but you might just qualify. As of now ~75% of the funds is still available. So give it a try!

Del Sur新社区

想买新房子的朋友们有新去处啦！位于92127的Del Sur这周末六（6月29日）即将推出两个新小区。

Standard Pacific Homes建造的Carrillo小区有三个不同户型，都是四睡房3个卫生间的设计。建筑面积从2,483 到2,973平方尺不等。价格预计从70万低起。看图纸是车库在后面进出的设计，估计只有侧院（side yard），没有后院（back yard)。想要后院的朋友们需要等今年稍后推出的Howthorne小区，同样是Standard Pacific Homes建造的。

由Brookfield Residential建造的Brookfield Sentinels也有三个户型建筑面积从2,784 到 3,388平方尺不等。各有3到4睡房，2.5到4个卫生间。价格预计从90万起。

Del Sur的整体规划包括超过一千英亩的野外空间，18英里的野外小径，是一个标榜环保的绿色社区。Del  Sur的建造风格源于圣地亚哥一些据历史意义的老社区，如Mission Hills, Coronado, Kensington 和Rancho Santa Fe。社区里众多的公共设施和社区主办的活动旨在吸引住户走出家门认识新朋友，新邻居，从而建立良好的邻里关系。

社区除了现有的Del Sur小学以外，Poway学区的另一所学前班到8年级的学校已经在建设中，预计在2014年秋季投入使用。现在初中和高中沿用4S Ranch的Oak Valley初中和Del Norte高中。

 

Del Sur地区普遍附加的物业税(Mello-Roos)比较高，同时在买卖转手的过程中会需要交一个社区改进费（Community Enhancement Fee),这个费用是成交价的0.25%。通常这个费用是买卖双方每人一半。

贷款买房子的基本要求

最近有客户来信问我在美国买房子贷款方面的要求，我简单整理了一下。

可以贷多少？

这边一般是这么算的，每个月的固定还贷额不能超过税前收入的42-45%。收入越高，这个比例可以越高。这个还贷额包括各种贷款（车的，房子的，还有学生贷款）。而房子的费用不是只是还给银行的那部分，还包括物业税，物业管理费HOA dues（如果有），保险，简称PITI (Principal + interest, taxes and insurance)。而物业税这方面还有固定的物业税（property tax，每年的费用通常大概是买价的1.25%）和mello-roos。 Mello-roos每个小区都不一样，一般来说越新的小区会越贵，所以每个月从几十到400都有。
 

我们举个例子吧。

假如房子的卖价是100万，贷款50万，利率是4%， 30年贷款的话，每个月的贷款要还大概2400，物业税大概1050（100万x1.25%/12），保险大概100块，至于Mello-roos 和小区管理费，新的小区500左右很正常，旧点的可以200块甚至没有。所以算下来大概3500到4000块吧。

以前有的人笼统地说贷款一般是年收入的3倍是不太准确的。现在这个Mello-Roos 和HOA 加起来每个月可以是500-600块，完全能影响到整个贷款额。

首付需要多少？

首付当然越多越好，这样通常贷款就越容易。而且贷款额的大小会影响贷款的难度和利率，贷款额超过41万7会难一些或者利率高一些，超过546,250又难一些，甚至做不了，限制会多很多。一般来说独立的房子(single family home）需要买价的20%，公寓（condominium)或者连排的房子 (townhome)会需要买价的25%。

最近做了一个客户是80-10-10的贷款，其中80%是真的贷款，10%左右是自己的存款，另外有10%是那位先生新的工作单位的提供的搬家的费用(relocation package）。可是这个不是所有的银行都提供这样的贷款产品，所以在签合约之前必须与你的经纪和帮你办理贷款的人说清楚。

谁可以贷款？

一般来说工作签证H-1B,绿卡，和公民都没有问题。如果是J-1/J-2签证，需要用外国人身份贷款，会有不同的要求。

办理贷款一般起码需要什么材料？

2年的报税表，2个月的工资单，2个月的银行月结单（bank statement）或者股票账户的月结单。
如果是工作签证会需要签证的影印本，也需要工作单位提供一个联系方式以证明贷款人确实在那个单位工作。
如果有别的物业的话，有可能会需要那个房子的租约等。
每个人的情况都不一样，具体需要和你的贷款人员谈谈你个人的需要。

Who is a good buyer?

If you have been in the market lately for a property, you probably can't help but notice that it's a truly a seller's market.  In a recent office meeting, we discussed what our clients needed to be in order to get an offer accepted.  We summed it up to an offer with most if not all of these qualities: all-cash with no contigecies, if loan then no appraisal contingency, no repairs, no termite clearance, indefinite rent back for the seller to find another home with free rent, closing in 7 days if possible...

All kidding aside, it has been very challenging to get an offer accepted.  It almost seems no matter how high an asking price is, there is always someone offer full price or over asking price.  And there are plenty of cash offers to go around, particularly in homes under $300,000.